Как самому првоерить квартиру перед покупкой?
– ОБЯЗАТЕЛЕН К ПРОЧТЕНИЮ КАЖДЫМ ПОКУПАТЕЛЕМ!
Сегодня – абсолютно каждая покупка квартиры всегда сопряжена с риском, каждая 10 сделка проводится с мошенническими действиями. И зачастую Покупатель об этом даже и не подозревает, надеясь на риэлтора со стороны продавца, банк, нотариуса, регистратора.
Строго по делу:
- Расскажем: какие есть риски и, что не проверяется по документам
- Как нужно проверить квартиру – чтобы купить безопасно! Или как проверить риэлтора продавца)
- Расскажем реальные истории за последние 5 лет о людях и риэлторах Омска, которые НЕ проверяли и думали что “это не про них” и их не коснется. Итак:
Почему банки, нотариусы, регистраторы и риэлторы со стороны продавца не являются гарантом безопасной сделки?
-
Что обычно НЕ проверяется:
- Заказ выписки из ЕГРН
- Проверка дееспособности сторон
- Возможные притязания 3-х лиц
- Не производится безопасная форма расчетов по сделке
- Судебные тяжбы и риски которые из них вытекают
- Долги по квартире
- Люди, которые по приватизированным квартирам (даже при отказе от приватизации) сохранили право на проживание в квартире
- Проверка собственников в отсутствии процесса банкротства
- Правомерность имеющихся документов на квартиру
- Выписка из людей жильцов
- Использование мат. Капитала и скрытие данного факта (распространено в случае если квартира приобреталась новостройкой либо по ипотеке)
- Некоторые виды перепланировок (в основном банки проверяют в лице оценщиков – но смещенную вентиляционную шахту на 5-10см оценщик может и не заметить, а у вас могут быть в дальнейшем проблемы с вентиляцией и продажей квартиры) – хотя, это самая меньшая из вышеперечисленных бед.
- Банк – ипотеку вы получите, только если квартира будет застрахована (обязательное правило всех банков) + банк принимает квартиру себе в качестве обеспечения залога + если уж что-то и случиться с квартирой – банку вы также останетесь должны полученные кредитные денежные средства по договору + чем больше выдано ипотечных кредитов – тем лучше. Эти все факторы говорят о том, что банк перестрахован многократно больше чем клиент, и проверка углубленная по квартире не проводится. Юристы банка проверят основные документы на квартиру, без которых регистрация сделки просто не возможна, но гарантирует ли такая првоерка безопасность Покупателю?
- Риэлтор продавца – тема довольно-таки скользкая, но, положа руку на сердце:
- Не все риэлторы юридически грамотны (в особенности многие частные риэлторы, т.к. нет специализированного юриста, как в крупных компаниях + у них всегда ответственность ниже).
- Свыше 80% риэлторов не проводят углубленную юридическую экспертизу по сделке. “Крик души: Почему?!! Это ведь безопасность покупателя!”.
- Не все риэлторы порядочные, это факт, для многих “специалистов” побыстрее заработать комиссию со сделки важнее безопасности Покупателя, к тому же, если они занимаются продажей квартиры – они в первую очередь отстаивают интересы продавца.
Разумеется, эти факты относятся не ко всем риэлторам, но, к сожалению, все же ко многим.
- Нотариус – хм…Нотариусы бывают разные, этим все сказано. Но общее у всех – проверяют документы, которые им принесли, строго их же и заверяют, т.к. у нотариуса существует ответственность на законодательном уровне, в т.ч. материальная – НО только в отношении предоставленных ему/ ей документов, не более. Дополнительные проверки нотариусы производить не станут.
- Регистратор – проверяет только наличие зарегистрированных обременений и предоставленные документы по сделке. Не вдаваясь в подробности – никакие более проверки он не проводит.
Мы можем подобрать Вам лучшую квартиру, провести переговоры с собственником и обеспечить Вам самую выгодную цену, и, что самое главное - осуществить юридическую проверку и провести сделку БЕЗОПАСНО. Все это - всего от 10 000 руб. Заказывайте услугу на сайте или звоните нам по тел.: 63 - 55 - 88
ЧТО и КАК НЕОБХОДИМО ПРОВЕРЯТЬ ПРИ ПОКУПКЕ КВАРТИРЫ (важные пункты для вас пометили “!”):
-
Первым делом необходимо проверить первичные документы“!”:
Паспорт – проверяется в базе недействительных паспортов
Свидетельство на право собственности/ выписку из ЕГРН, технический либо кадастровый план помещения, правоустанавливающий документ. Сравнить что данные по правоустанавливающим и правоподтверждающим документам совпадают
- Посмотреть в правоустанавливающем документе, когда приобреталась недвижимость. Посмотреть в паспорт продавца- не был ли он/она на данную дату женат/за мужем? Если паспорт в это время менялся, то необходимо взять с продавца нотариальное заявление, что на момент покупки данной квартиры в браке не состоял(а). В крайнем случае такую же строчку внести в договор купли-продажи. Если квартира приобреталась в браке- то будет необходимо нотариальное согласие супруга/супруги, исключения составляют объекты, полученные в дар, в наследство, полученные в процессе приватизации.
- Посмотреть в правоустанавливающем документе, когда приобреталась недвижимость. Если этот срок менее 3-х лет (срок исковой давности) - то опасность покупки выше. Если этот срок более 10 лет (абсолютный срок исковой давности) - покупка более безопасна.
- Сравнить площадь, указанную в техническом паспорте и свидетельстве о государственной регистрации права собственности/Выписки из ЕГРН – необходимо 100% соответствие, иначе будет приостановка сделки. Так же необходимо првоести визуальную/измерительную (при необходимости) экспертизу, что никакой перепланировки в квартире нет.
По всем полученным документам удостовериться в их подлинности.
Вторым шагом необходимо сделать следующее:
- Заказать актуальную выписку из ЕГРН, чтобы удостовериться в чистоте квартиры на сегодняшний день. А также поквартирную карточку! “!”
- Берем копию лицевого счета- смотрим количество прописанных в квартире людей. Выписаться лучше всем до сделки. “!”
- Проверяем все суды (их в Омске 8 районных: 7 городских и 1 омский район, а также 1 областной суд) не имелось ли споров по данной квартире, а также иных судебных дел, которые могут повлиять на сделку (банкротство, изъятие прав на машину (может ставить под сомнение дееспособность продавца), тяжбы по квартире между бывшими супругами, с родственниками, с третьими лицами, государством, долгами (не только по квартире)). “!”
- Проверка дееспособности продавца (также по судам, возможно посредством получения справки из ПНД, косвенно – наличие водительского удостоверения). “!”
- Проверка по арбитражным судам по факту банкротства продавца (супруга/ супруги продавца), а также в едином реестре сведений о банкротстве. “!”
- Проверка возможных притязаний третьих лиц – тут необходимо сопоставить все полученные данные по судам, источнику получения недвижимости (договор купли-продажи, наследство, дарственная и т.д.). “!”
- Проверка отсутствия задолженности по: электроэнергии, холодной и горячей воде, газу, капитальному ремонту, содержанию жилья, отоплению, антенне, домофону, вывозу мусора. “!”
- Проверка на сайте судебных приставов. Проверка наличия у продавца ИП. “!”
- Организовать безопасную форму расчета по квартире. (ОЧЕНЬ ВАЖНО!) “!”
- Правильно составить договор купли продажи, акт приема передачи отдельным документом + вся подпись о получении денежных средств – СВОЕЙ РУКОЙ ( не пропечатанным текстом!!!). “!”
Дополнения:
- Если человек не дееспособен или ограничен в дееспособности - то только через министерство труда и социального развития Омской области.
- Если собственник несовершеннолетний ребенок- то потребуется разрешение органов опеки и попечительства (департамент образования).
- Также, если продавец признан официально недееспособным, то его дела может вести только опекун, назначаемый органами опеки и попечительства.
- Если была смена фамилии у продавца то необходимо свидетельство о заключении брака.
- Если имела место быть приватизация и был отказ 1 из супругов- то необходимо все равно взять согласие. (чтобы исключить возможность притязаний как по совместно нажитому имуществу).
- В случае если приобретается старый дом (квартира в старом доме – до 1970г.) , то необходимо удостовериться не попадает ли он под снос.
- Если производится продажа по доверенности – данную процедуру проверки частично следует провести и в отношении лица по доверенности, а также проверить, что доверенность не отозвана на момент сделки!
- Реальные истории Омска (кратко):
- Собственница состоящая на учете в ПНД, заключила договор по продаже квартиры, получила деньги, после продажу в суде отрицала, ровно как и получение денег за нее, родственников у нее не было, квартира одна, изъять её не могут - негде жить, деньги никто не знает где (получала наличным расчетом), но факт передачи денежных средств - утвержден почерковедческой экспертизой. По постановлению суда – возвращает покупателям стоимость квартиры, в суммах не более 30% ежемесячно от своей пенсии. (ИСТОРИЯ ПРОИЗОШЛА НЕ В НАШЕМ АГЕНТСТВЕ)
- Продажа квартиры 1 собственником, была получена по приватизации, после продажи заявляется на квартиру его брат (думаем, что мошенническая схема была подстроена) который отказался от приватизации, но по закону сохранил право пользования квартирой, выгнать его покупатели не смогли даже с полицией – имеет право! Он же выставил ультиматум, что если ему произведут доплату в размере 100т.р. он напишет отказ у нотариуса от права пользования. (ИСТОРИЯ ПРОИЗОШЛА НЕ В НАШЕМ АГЕНТСТВЕ)
- Продавец обратился в наше агентство по продаже квартиры. При юр. проверке документов было выяснено, что квартира была получена по завещанию, а что самое интересное, завещание было написано через полгода ПОСЛЕ смерти завещателя, хотя стоит на документе его подпись, а также все документы были оформлены нотариусом. Нотариус давать какие-либо комментарии отказался! От продажи такой квартиры мы отказались! Покупателям подобрали другую квартиру и сопроводили сделку.(ИСТОРИЯ ПРОИЗОШЛА В НАШЕМ АГЕНТСТВЕ).
Будьте аккуратны и бдительны! Специалисты нашего агентства с радостью помогут Вам БЕСПЛАТНО любой консультацией, потому что мы понимаем, как иногда это может быть важно. 63-55-88.