Как купить квартиру безопасно?
На первом этапе подготовки к сделке покупатель и продавец заключают предварительный договор купли-продажи, по которому покупатель передает продавцу часть денег от общей суммы, чтобы подтвердить серьезность своих намерений приобрести этот объект недвижимости.
Этот платёж оформляется в виде аванса или задатка.
Факт передачи денег должен быть зафиксирован не только с помощью предварительного договора, но и с помощью составления расписки о получении денег. Если по какой-либо причине окончательный расчёт не состоится и предварительный договор купли-продажи будет расторгнут, аванс возвращается покупателю в том же размере.
В случае если деньги внесены в качестве задатка, расчёт будет зависеть от того, по чьей вине не состоялась сделка. Если основной договор не был подписан из-за продавца, он обязан вернуть покупателю задаток в двойном размере. Если окажется, что виноват покупатель, продавец оставит полученный задаток у себя.
Окончательный расчет. На втором этапе сделки стороны заключают основной договор купли-продажи (далее — ДКП), по которому после выполнения всех условий продавец получает деньги, а покупатель — собственность и сам объект.
Существует несколько форм расчётов по сделке:
1. банковская ячейка / сейфовое хранилище
Это сейф, металлический бокс, находящийся в депозитном хранилище банка под охраной, который банк сдает в аренду. Собственник покупатель и банк заключают договор, согласно которому деньги за проданный объект передаются через ячейку. В этом документе прописываются все условия, сроки получения средств и доступа к ним. Далее оставшаяся сумма по договору купли-продажи закладывается в ячейку и подписывается основной договор купли-продажи, который подается на регистрацию перехода права собственности в Росреестр.
После регистрации покупателю выдадут выписку из ЕГРН, которая подтверждает, что право собственности принадлежит ему. Эта выписка предъявляется банковскому сотруднику, и только после этого продавцу предоставляют доступ к ячейке.
Если по какой-либо причине покупатель не предоставил выписку из ЕГРН на свое имя, продавец может заказать ее самостоятельно. Если Росреестр по какой-либо причине не зарегистрирует переход права собственности, сделка не состоится, и квартира останется в собственности у продавца, покупатель заберет в банке свои деньги.
2. аккредитив
Аккредитив — это банковский счет. Покупатель открывает сберегательный блокированный счет в банке на свое имя и кладет на него нужную сумму. Дальнейший алгоритм схож с банковской ячейкой:
-регистрация права собственности на покупателя;
-выписка из ЕГРН на имя покупателя;
-предоставление в банк выписки.
Банк проводит проверку документов. Если все в порядке, переводит деньги на счет продавца. Как правило, аккредитив оплачивается в равных частях продавцом и покупателем
3. эскроу-счёт
Эскроу счет — это специальный счет, с помощью которого проводятся безналичные расчеты по сделке. Покупатель открывает в банке счет эскроу для расчетов по договору купли-продажи и вносит на этот счет сумму, равную стоимости объекта. Банк блокирует денежные средства на этом счете до выполнения обязательств по договору купли-продажи объекта недвижимости, в счет которого размещены эти деньги. Далее продавец предъявляет в банк документы, свидетельствующие о переходе права собственности на объект к покупателю. После чего банк выдает ему полагающуюся сумму со счета эскроу.
Владелец счета эскроу (покупатель) не может распоряжаться деньгами, находящимися на счете. По сути, такой счет предназначен только для хранения денежных средств покупателя и передачи их продавцу при наступлении определенных договором купли-продажи обстоятельств.
При сделке через счет эскору подписывается трехсторонний договор (покупатель + продавец + банк). Это является дополнительной гарантией безопасности, так как банк контролирует документы.
Если сделка не состоялась, то по истечении срока действия договора счета эскроу, счет закрывается, а денежные средства со счета возвращаются покупателю, если иное не предусмотрено соглашениями между продавцом и покупателем.
4. Система безопасных плажей в банке
Покупатель просто зачисляет свои деньги на номинальный счет в Центре недвижимости. Когда соглашение будет подтверждено в Росреестре, счет Продавца автоматичекси пополнится на сумму, указанную в договоре.